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Friches commerciales : la troisième révolution commerciale est en marche !

Pendant des décennies, une des actions de la politique d’aménagement du territoire a été de rechercher de nouvelles activités afin de réoccuper les friches industrielles. Des milliers d’usines ont fermé dans les années 1980-1990 et au-delà, conséquence logique de la mondialisation et de la délocalisation industrielle.

Le nouveau chantier que devront prendre en main l’Etat et les collectivités locales dans les prochaines décennies sera celui des friches commerciales. Comment réutiliser les centaines et milliers de boîtes commerciales situées en périphérie des agglomérations, qui vont progressivement se libérer, sans trouver de repreneur rapidement et facilement ?

Il est souvent, à juste titre, question de la vacance commerciale en centre-ville, notamment dans les villes petites et moyennes. Ce sujet, dont les origines sont multiples, est lié au mode d’habitat, au positionnement des services publics, mais aussi aux évolutions du mode de vie et de la consommation.

L’évolution des zones commerciales périphériques, souvent décriées pour leur manque d’attractivité visuelle (la France moche…), risque de devenir un  nouveau sujet important, ceci pour plusieurs raisons.

  • Tout d’abord, il a été accordé pendant 20 ans trop d’autorisation de constructions de surfaces commerciales. Entre 2000 et 2016, les surfaces commerciales en France ont augmenté de 3% par an alors que le PIB ne s’est accru annuellement que de 1,3%. Il y a donc naturellement une suroffre.
  • Le second sujet est la digitalisation de nombreux métiers. A quoi servent encore un magasin de location de cassettes vidéo, une agence de voyage, un bureau d’assurances, une agence bancaire et peut-être (malheureusement pour les amateurs dont je fais partie) une librairie, un marchand de journaux ou même un disquaire ? Ces métiers continuent d’exister mais de façon digitale. Le point de vente physique perd de son utilité.
  • Le troisième facteur est la croissance du e-commerce. Avec 9% de la consommation, c’est une partie du commerce physique qui disparaît, au profit d’autres modèles de consommation.

L’e-commerce annonce la troisième révolution commerciale, après celle des grands magasins au 19ème siècle et celle des hypermarchés et centres commerciaux dans les années 1960. Les exemples d’enseignes qui font face à des difficultés, n’ayant pas su gérer cette révolution commerciale, sont nombreux : La Grande Récré, Conforama, Gap, Tati, Marks & Spencer ou C&A pour ne citer que quelques exemples récents.

Les grands groupes de distribution du secteur alimentaire font aussi face à des difficultés : Auchan, Carrefour ou Casino se posent tous des questions fondamentales sur les modèles commerciaux de demain.

Le modèle de l’hypermarché est d’ailleurs au cœur des préoccupations et les derniers modèles annoncent des changements majeurs. Les dernières transformations d’hypermarché réalisées par Carrefour sont emblématiques.

Le nouveau concept d’hypermarché Carrefour, développé à Dijon Toison d’Or, est un exemple de cette transformation. Rayon de produits bio, produits en vrac, produits régionaux, kiosques de restauration thématiques … rien de manque pour coller aux tendances actuelles de la consommation et retrouver une attractivité commerciale.

Mais sur le plan immobilier, tout change aussi. Ce nouveau concept est plus petit d’environ 20%. Ce sont 2000 m² de surface commerciale en moins. Le P-DG de l’enseigne, Alexandre Bompart, annonçait d’ailleurs que, sur l’ensemble du territoire, ce seront 100 000 m² qui seront restitués. Cette diminution, moins problématique que ce que rencontrent certains enseignes qui ferment des points de vente, concerne essentiellement le non alimentaire, proposé sur internet.

Ces exemples montrent que nous ne sommes qu’au début d’un cycle qui transformera en profondeur le paysage commercial français. L’Etat et les collectivités locales, qui ont pendant des décennies, autorisé voire favorisé la construction de surfaces nouvelles devront prendre leur part de responsabilité dans cette restructuration du paysage périurbain, qui concernera la plupart des agglomérations.

Loin des illusions, cette transformation du paysage urbain permettra d’apporter des réponses à l’évolution de l’habitat et de la mobilité.

Ces surfaces deviendront alors des opportunités pour de nouvelles activités, notamment logistiques, en lien avec les besoins de proximité des stocks et de livraison décarbonnée  de proximité.

 

Un entrepôt peut-il être une œuvre architecturale ?

Nous découvrons depuis quelques jours les images du tout nouveau site logistique de Vente-Privée réalisé par Jean-Michel Wilmotte à Beaune. Confier à un des plus grands architectes français la réalisation d’un entrepôt, c’est là un pari bien audacieux. En effet, une plate-forme logistique, qui plus est pour le stockage de vin, est soumise à des contraintes réglementaires et économiques qui laissent peu de place à l’art et à l’imagination architecturale.

La réalisation de la toute nouvelle Philharmonie de Paris et son dépassement budgétaire pharaonique sont là pour nous rappeler que la beauté architecturale est souvent confrontée à des difficultés techniques et économiques difficilement maîtrisées.

Un entrepôt peut-il être un bel objet ? Peut-on admirer un entrepôt comme un musée ou une salle de concert ? Se déplacerons-nous un jour du monde entier pour visiter un site logistique à l’instar de fondation Louis Vuitton ?

Les réponses ne sont pas simples quand on connait les contraintes réglementaires et d’exploitation  imposées dans la logistique. L’essentiel des données d’une plate-forme logistique sont parfaitement codifiées et presque immuables : la hauteur, la profondeur, les portes, les aires d’accostage, les normes incendie…Une plate-forme logistique est devenue un outil standardisé avec un coût maîtrisé laissant très peu de place possible aux apports architecturaux et à l’imaginaire.

Pourtant, Jean-Michel Wilmotte nous montre tout le contraire.

En examinant le site web de Jean-Michel Wilmotte, nous trouvons 15 rubriques de références. La logistique n’existe pas. Ou pas encore… Par contre, nous trouvons des sujets assez proches comme des chais de vinification de grands crus.

Le travail des lignes et des couleurs de l’entrepôt de Beaune (le fameux rose de Vente-Privée) ne laisse pas indifférent. Un bardage peut être habillé, transformé, c’est ce que nous montre Jean-Michel Wilmotte.

Si l’on regarde l’histoire de l’immobilier logistique, ce n’est pas la première fois qu’un grand architecte s’intéresse à l’entrepôt.

Bernard Zehrfuss, architecte du CNIT, mais aussi des bâtiments de l’Unesco, a réalisé le premier bâtiment de Garonor dès les années 1960. Souhaitons que les projets de transformation de Garonor ne mettent pas en péril ce très intéressant témoin du passé architectural industriel français.

L’architecte Roger Taillibert, notamment connu pour des installations sportives comme le stade de Montréal ou le Parc des Princes, s’est également intéressé à la logistique. Il a notamment réalisé le centre de distribution Pierre Fabre d’Ussel.

Plus récemment, Sogaris a confié à Franck Hammoutène la réalisation d’un quai de messagerie à Créteil.

Jean-Michel Wilmotte poursuit donc cette lignée de grands architectes qui considèrent qu’un entrepôt n’est pas une « boîte à chaussures » mais un outil industriel, qui peut avoir une couleur, une image individuelle, une intégration particulière dans son environnement.

Souhaitons que les grands architectes français continuent à nous montrer l’exemple en s’intéressant à l’amélioration des produits d’immobilier logistique qui marquent de plus en plus le territoire.

Mon livre « La logistique urbaine – les nouveaux modes de livraison et de consommation » paru aux Editions Fyp évoque l’histoire des grandes gares routières et l’implication de très grands architectes.

livre logistique urbaine